Vous êtes propriétaire d’un logement mis en location et vous souhaitez le vendre ? La loi n’interdit pas de vendre un logement occupé. Toutefois, il est important de connaitre les conditions pour bien vendre un logement occupé.
Les obligations du propriétaire
Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du bail de location ou délivrer un congé pour vendre. Par exemple : vous pouvez informer le locataire de la mise en vente de votre bien immobilier à Carcassonne qu’il occupe, lui spécifier les conditions et lui proposer éventuellement de se porter acquéreur.
Si vous avez besoin de faire des visites de votre bien immobilier à Montpellier ou ailleurs, veillez à prévenir au préalable votre locataire, afin de convenir ensemble des plages horaires de visites. Sans autorisation de sa part, votre venue (à l’aide d’un double des clés, par exemple) sera considérée comme une violation de domicile.
Les obligations du locataire
Si le locataire n’est pas obligé de quitter votre bien immobilier à Vannes (appartement ou maison), il n’a pas de droit de préemption.
Le droit de préemption intervient dans deux cas :
- Lorsque le propriétaire veut vendre le logement vide et qu’il délivre au locataire, six mois avant la fin du bail, un congé pour vendre.
- Lors de la première vente du logement après division de l’immeuble ( mise en copropriété). Dans ce cas, chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption pour le lot qu’il occupe.
Le locataire ne peut refuser cette vente et il doit se plier à un droit de visite de deux heures par jour.
Ce qui change pour le locataire
Rien ne change pour le locataire en place, puisque le loyer doit être à l’identique de l’ancien. Toutefois, sachez que la personne qui s’était portée caution du paiement du loyer pourra se défaire de son engagement. C’est alors au locataire de trouver un autre garant, dès lors que le nouveau propriétaire l’exige. La perte éventuelle de la caution est ainsi un des inconvénients de l’achat d’un logement locatif occupé.
Vendre un logement occupé pour y habiter
Propriétaire et locataire peuvent rompre à tout moment le bail, mais en respectant le préavis. Si vous souhaitez récupérer le bien, il suffit d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception et d’informer le locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges uniquement durant le temps pendant lequel il aura occupé encore les lieux. S’il retrouve rapidement quelque chose d’autre, il n’est pas tenu de vivre et de payer jusqu’à la date butoir.
Vendre un logement occupé pour changer de locataire ou augmenter le loyer
La procédure est la même que lorsque vous souhaitez emménager dans votre bien. En revanche, hormis l’indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour l’indexation des loyers des baux d’habitation vides et meublés, il vous est strictement interdit d’augmenter le loyer.
Fixer le prix de vente d’un logement occupé
En général, le prix de vente d’un bien occupé subit une certaine décote par rapport sa valeur vide (10% à 20%), mais il n’y a pas de règle légale, ni aucune base de calcul officielle. En pratique, la décote se faite ne fonction:
- du temps restant à courir au bail. Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante.
- du montant du loyer. Si ce dernier est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible. En location vide et selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui donne congé à un locataire âgé de plus de 70 ans disposant de ressources inférieures à une fois et demie le Smic, doit l’aider à se reloger à des conditions identiques, ce qui peut être contraignant pour le bailleur.
